IVA en la venta de sitios

Fernando Barros

La reforma tributaria aprobada por este gobierno eliminó, entre otros, el beneficio establecido en favor de los adquirentes de viviendas y que consistía, en la práctica, en la aplicación de una tasa reducida del Impuesto al Valor Agregado, IVA, a la venta de inmuebles afectos a este tributo en la construcción y en la primera venta, excluyendo totalmente los terrenos.

Así, el impuesto no tenía una incidencia material en la determinación del precio de venta de las viviendas ya que se trataba de un IVA reducido y venía asociado a un crédito especial. Asimismo, la separación entre el desarrollo inmobiliario y la construcción evitaba tener que incrementar el precio de venta de las viviendas recargando el gravamen sobre la parte del precio de venta por la inmobiliaria que representaba la recuperación de costos del proyecto y su margen de ganancia.

En el nuevo régimen del IVA éste se aplica sobre el total del precio de venta de los inmuebles, sea que el vendedor fuere la constructora o la inmobiliaria, por lo que al incorporarse a la base de cálculo del impuesto todos los elementos implícitos en el precio de una compraventa, ello implicará un incremento del precio de las viviendas de cargo de los compradores del orden de un 8% del precio una vez que entre en plena aplicación la normativa. Esta perspectiva fue anticipada por el mercado y ha dado lugar a un fuerte dinamismo del mercado inmobiliario en los últimos 18 meses.

El cálculo anterior suponía que, dado que la ley establece que el terreno no forma parte de la base de cálculo del gravamen, una proporción promedio aproximada de un 20% del precio de venta se deduciría de la base imponible al momento de calcular el recargo por concepto de IVA.

Pero la premisa anterior está resultando equivocada pues, por una parte la interpretación del SII consideraba los sitios urbanizados o inmuebles dotados de los elementos propios de una urbanización como caminos, pavimentos, agua potable, etc., como inmuebles construidos y afectos al IVA cuando el enajenante es un vendedor para efectos de este impuesto. Por otra parte, la ley permite deducir del precio de venta del inmueble afecto a IVA el valor de compra del terreno sólo cuando éste fue adquirido hace más de tres años, limitando la rebaja de la base imponible al duplo del avalúo fiscal del mismo o al monto de la valorización que debe solicitarse al SII cuando la venta se produce antes de transcurridos los tres años. Con ello podría gravarse, además y en definitiva, parte del precio de compra y la plusvalía del terreno elevando más aun el efecto de esta reforma.

El SII mediante Oficio 2480 de septiembre último ha introducido un cambio relevante a lo anterior y, en la práctica retrotrae la aplicación del IVA en la venta de sitios o lotes a la situación pre reforma, al establecer por la vía interpretativa el que la venta de terrenos urbanizados o con construcciones de urbanización sólo se afectan con IVA cuando la venta incluye propiedad o co-propiedad de todo o parte de las obras de urbanización.

Con esta precisión de la autoridad facultada por ley para la interpretación de la normativa tributaria y para fiscalizar su cumplimiento y cuyos pronunciamientos otorgan certeza jurídica a los contribuyentes, se excluye de la aplicación del IVA la venta de sitios, lotes o terrenos, rurales o urbanos, con algún grado de urbanización que hagan las personas o empresas calificadas como "vendedores", cuando las construcciones ejecutadas en los terrenos loteados o subdivididos correspondan a las obras de urbanización aprobada para el respectivo loteo o subdivisión, las que, como regla general, no se transfieren al comprador del lote pues las calles pasan a dominio público y las redes de agua, energía y otros servicios básicos, incluyendo los medidores y acometidas hasta los mismos, pasan a pertenecer a las respectivas empresas concesionarias.

Con esta interpretación se impide la materialización del encarecimiento del valor final de los sitios urbanizados, los que, de no contar con construcciones distintas de la urbanización, no estarán gravados con IVA al no calificar como inmuebles construidos por el correspondiente vendedor.

Cabe destacar la oportuna intervención de la autoridad tributaria a fin de evitar alcances no advertidos e indeseables de la reforma tributaria y que redundarían en alejar más la solución habitacional para los sectores más necesitados.